Questions – FAQ

 

Le bail

Q: Mon propriétaire me demande un dépôt de garantie pour mon logement. Est-ce normal?

R: Un propriétaire ne peut pas vous exiger de dépôt. Il peut cependant vous exiger le paiement du premier mois de loyer à l’avance (art. 1904 C.c.Q.).

Si vous avez déjà payé un dépôt de garantie, vous pouvez enjoindre le locateur à vous le rendre en lui envoyant une mise en demeure. S’il ne vous le rend pas, vous pourrez ensuite ouvrir une demande au Tribunal administratif du logement.

Q: J’ai signé un bail mais le propriétaire n’a jamais donné de copie. Que faire?

R:  Un propriétaire est tenu de remettre une copie du bail au locataire dans les 10 jours suivant la conclusion de l’entente écrite ou verbale. Toutefois, vous ne pouvez demander la résiliation du bail si votre propriétaire ne se conforme pas à cette obligation. (art. 1895. C.c.Q.).

Si vous n’avez pas reçu une copie du bail, vous pouvez envoyer une mise en demeure demandant une copie du bail à propriétaire. S’il ne vous remet pas une copie, vous pourrez ouvrir une demande au Tribunal administratif du logement.

Q: Mon logement est insalubre (moisissures, infiltration d’eau, vermine) ou n’est pas sécuritaire (risque d’effondrement, sinistre majeur, incendie). Est-ce que je peux l’abandonner?

R: Un logement peut être déclaré impropre à l’habitation s’il constitue une menace sérieuse à votre santé ou à votre sécurité (art. 1913 C.c.Q.). Si vous sentez que c’est votre cas, vous pouvez appeler le 311 pour faire venir un inspecteur de la ville de Montréal.

Si l’inspecteur constate effectivement que le logement est impropre à l’habitation et que vous souhaitez abandonner votre logement, vous devrez envoyer un avis d’abandon (voir ici) avant l’abandon ou dans les 10 jours suivant l’abandon (art. 1915 C.c.Q.). Le bail sera alors suspendu, et vous pourrez décider de réintégrer votre logement dès qu’il sera de nouveau habitable (art. 1916 C.c.Q.).

1. : Est-ce que j’ai le droit de résilier mon bail en tout temps en donnant à mon propriétaire une pénalité correspondant à trois (3) mois de loyer?

R : Non. Vous ne pouvez pas forcer votre propriétaire à accepter la résiliation de votre bail en lui donnant l’équivalent de trois (3) mois de loyer. Toutefois, il est toujours permis de vous entendre avec votre propriétaire afin de trouver une entente.

Source: https://infologis.ca/saviez-vous-que/

Q: Est-ce que je peux décider de ne pas renouveler mon bail?

R: Oui. En temps normal, si vous décidez de ne pas renouveler le bail, vous devez l’indiquer lorsque vous recevez l’avis d’augmentation de loyer.

Si vous ne recevez pas d’avis d’augmentation de loyer, vous devez envoyer vous-même un avis de non-renouvellement du bail au locateur (art. 1946 C.c.Q.). Pour un bail de 12 mois, vous devez envoyer l’avis au maximum 6 mois avant la fin du bail et au minimum 3 mois avant la fin du bail.

Q: Je n’ai pas de bail écrit et le propriétaire me dit de quitter mon logement. Dois-je partir?

R: Non, vous n’avez pas à quitter votre logement. Un bail est un contrat qui peut être fait tant à l’écrit que verbalement. Le bail est valide dans les deux cas et vous avez le droit au maintien dans votre logement.

Cession et sous-location

1. : Est-ce que j’ai le droit de céder ou de sous-louer mon bail?

R: Oui, la cession de bail ou la sous-location vous permet de quitter le logement plus tôt en le transférant à quelqu’un d’autre. Lorsque vous trouvez un locataire candidat, vous devez en aviser le propriétaire au moyen d’un avis de cession ou de sous-location et celui-ci ne pourra refuser le candidat que s’il a un motif sérieux de le faire (ex.: locataire est insolvable, très endetté ou a une très mauvaise cote de crédit). Il devra vous signaler le refus ET le motif sérieux dans les 15 jours suivant la réception de votre avis. Autrement, il sera réputé avoir accepté (art. 1871 C.c.Q.).

Il faut noter cependant que le locataire d’un logement à loyer modique ne peut pas céder son bail ou sous-louer son logement (art. 1995 C.c.Q.).

Q: Quelle est la différence entre une cession de bail et une sous-location?

R: La cession de bail permet à un locataire, le cédant, de transférer son bail à une autre personne, le cessionnaire. C’est généralement la méthode la plus efficace pour se libérer d’un bail avant la fin du terme. Le bail demeure le même, mais il est transféré à une autre personne (art. 1873 C.c.Q.).

La sous-location permet à un locataire, le sous-locateur, de louer à son tour le logement qu’il occupe  à une autre personne, le sous-locataire. Contrairement à la cession de bail, le sous-locateur détient toujours le bail et il doit respecter toutes ses obligations. Attention : le sous-locateur ne peut sous-louer plus cher que le loyer inscrit au bail (art. 1950 C.c.Q.). Il s’agit donc d’une relation entre 3 personnes : le locateur, le sous-locateur et le sous-locataire.

Aussi, le sous-locataire ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux. La sous-location prend fin au dernier jour du terme du bail. Un préavis de 10 jours l’avisant de la fin du bail doit être envoyé au sous-locataire (art. 1940 C.c.Q.).

Q: Mon propriétaire m’offre de résilier le bail plutôt que de le céder. Suis-je obligé de casser le bail?

R: Non. Le locataire peut refuser la résiliation du bail et persister dans sa démarche de cession de bail La résiliation du bail proposée par le propriétaire dans ces circonstances s’apparente plutôt à un moyen de faire échec au droit à la cession du locataire. Le propriétaire ne peut pas, par ailleurs, invoquer le fait qu’il consent à résilier le bail plutôt qu’à consentir à une cession comme un motif valable de refus de la cession de bail proposée par le locataire.

Il est donc toujours possible de refuser l’offre de résiliation du propriétaire et de procéder à la cession de bail.

Q: Que peut-il arriver si je paie mon loyer en retard?

R: Si vous êtes en retard de plus de 21 jours dans le paiement de votre loyer, votre propriétaire pourra intenter contre vous des mesures visant à obtenir votre expulsion (demande de résiliation de votre bail au Tribunal administratif du logement).

Des retards de paiement fréquents pourraient aussi mener le Tribunal du logement à approuver la demande de résiliation de votre bail faite par votre propriétaire.

Source: https://infologis.ca/saviez-vous-que/

Q: Je n’arrive plus à payer mon loyer. Puis-je casser le bail?

R: Il faut faire attention, puisque quitter son logement sans informer son propriétaire pourrait être considéré comme un déguerpissement (art. 1975 C.c.Q.). Dans ce cas, vous seriez tenu par le Tribunal de payer des indemnités à votre propriétaire.

Cela dit, vous pourriez opter pour une cession de bail. La cession de bail permet à un locataire, le cédant, de transférer son bail à une autre personne, le cessionnaire.  C’est généralement la méthode la plus efficace pour se libérer d’un bail avant la fin du terme. Le bail demeure le même, mais il est transféré à une autre personne.

Q: Mon propriétaire m’offre une hausse de loyer que je juge abusive. Quels sont mes recours?

R: Le locataire a toujours 3 options de réponse à l’avis de hausse de loyer (art. 1945 al. 1 C.c.Q.):

• Accepter l’augmentation et renouveler le bail;
• Refuser l’augmentation et renouveler le bail;
• Refuser l’augmentation et ne pas renouveler le bail.

Le locataire doit répondre dans le mois suivant la réception de l’avis. Pour un bail de 12 mois, l’avis doit être envoyé maximum 6 mois avant la fin du bail et minimum 3 mois avant la fin du bail.

Si le locataire est en désaccord avec la hausse et veut tout de même rester dans le logement, il peut choisir la deuxième option. Si le propriétaire tient à son augmentation, il devra déposer une demande en fixation de loyer au Tribunal administratif du logement, et ce dans le mois suivant le refus du locataire (art. 1947 C.c.Q.).

Q: Mon propriétaire me demande une hausse de loyer que je voudrais accepter. Cependant il veut maintenant interdire les animaux, et j’ai un animal. Puis-je refuser?

R: L’augmentation de loyer et la clause interdisant les animaux sont deux concepts distincts. Il est possible d’accepter l’augmentation de loyer et de refuser une modification aux conditions du bail. Le propriétaire devra alors ouvrir une demande au Tribunal administratif du logement et aura le fardeau de prouver que la modification est bien fondée.

Q: Mon propriétaire me demande une hausse de loyer que je voudrais accepter. Cependant, il veut maintenant interdire la consommation de cannabis à l’intérieur du logement. Puis-je refuser?

R: L’augmentation de loyer et la clause interdisant la consommation de cannabis sont deux concepts distincts. Il est possible d’accepter l’augmentation de loyer et de refuser une modification aux conditions du bail. Le propriétaire devra alors ouvrir une demande au Tribunal administratif du logement et aura le fardeau de prouver que la modification est bien fondée.

Maintien dans les lieux

 Q: L’immeuble où j’habite est vendu. Le nouveau propriétaire me demande de quitter mon appartement. Est-ce légal?

 R: Non, l’arrivée d’un nouveau propriétaire ne met pas fin au bail. Cela ne lui donne pas non plus le droit de forcer la résiliation du bail. Le nouveau locateur a les mêmes droits et les mêmes obligations que l’ancien locateur (art. 1886 C.c.Q. et art. 1937 C.c.Q.).

Q: Mon propriétaire m’a envoyé un avis de non-renouvellement de bail. Est-ce légal?

R: Non, vous avez un droit au maintien dans les lieux. Ainsi, vous ne pouvez être forcé de quitter votre logement (art. 1936 C.c.Q.), sauf dans les exceptions prévues par la loi (notamment dans les cas de reprise de logement). Le locateur ne peut pas simplement résilier votre bail de manière unilatérale en vous envoyant un avis.

Q: Mon propriétaire m’a envoyé un avis de reprise de logement. Quels sont mes droits?

R: La reprise de logement est un processus qui permet à un propriétaire de reprendre le logement pour s’y loger lui-même ou pour loger l’une des personnes suivantes (art. 1957 C.c.Q.) :

• Ses ascendants au premier degré (parents)
• Ses descendants au premier degré (enfants)
• Son conjoint, marié ou non
• Un ex-conjoint, dont le propriétaire demeure le principal soutien après la séparation

Attention! Ce ne sont pas tous les propriétaires qui peuvent procéder à la reprise d’un logement : une personne morale ne peut procéder à la reprise pour la raison évidente qu’elle n’a pas de famille. Également, lorsque l’immeuble a plusieurs copropriétaires et qu’il ne s’agit pas d’un couple, le recours ne leur est pas ouvert.

Pour procéder à la reprise, un avis doit être envoyé au moins six mois avant la fin du bail. Pour être valide, l’avis doit être écrit avec la date prévue de la reprise, le nom de la personne qui occupera le logement, ainsi que le lien de parenté avec le propriétaire. Une fois l’avis reçu, le locataire a un mois pour prendre une décision quant à ses intentions. Si le locataire ne répond pas, il est considéré avoir refusé la reprise. C’est le propriétaire qui devra alors déposer une demande au Tribunal administratif du logement pour prouver que la reprise demandée est justifiée.

Pour plus d’informations, vous pouvez consulter les dépliants sur la reprise se trouvant dans la section droits des locataires du site : http://clpmr.com/documentations-publications/droits-des-locataires/. Nous vous invitons également à rester à l’affût de nos prochains ateliers à ce sujet et à vous y inscrire!

Q: Mon propriétaire m’a envoyé un avis d’éviction pour agrandissement, subdivision ou changement d’affectation. Quels sont mes droits?

R: Le Code civil du Québec permet au propriétaire d’un immeuble d’évincer un locataire pour « subdiviser le logement, l’agrandir ou en changer l’affectation» (art. 1959 C.c.Q.).

Pour procéder à l’éviction, le locateur doit envoyer un avis au locataire au moins six mois avant la fin du bail. L’avis doit indiquer le motif de l’éviction et la date où le locataire doit partir, soit la dernière journée de son bail.

Contrairement à une reprise, si le locataire ne fait rien, il est considéré avoir consenti à l’éviction (art. 1966 C.c.Q.). Lorsque le locataire désire refuser, il doit déposer une demande d’opposition devant le Tribunal administratif du logement dans le mois suivant la réception de l’avis. Devant le Tribunal, c’est le propriétaire qui aura le fardeau de prouver la viabilité de son projet.

Contrairement à la reprise, dans le cas où l’éviction est accordée par le Tribunal, le locataire a droit à une indemnité automatique correspondant à trois mois de loyer plus les frais de déménagement. Le locataire peut également réclamer des dommages-intérêts s’il est capable de démontrer que les dommages qu’il subit du fait de son éviction sont plus élevés que le montant de trois mois de loyer.

Pour plus d’informations, vous pouvez consulter les dépliants sur l’éviction se trouvant dans la section documentation du site: http://clpmr.com/documentations-publications/. Nous vous invitons également à rester à l’affût de nos prochains ateliers à ce sujet et à vous y inscrire!

Q: Mon propriétaire m’offre un montant d’argent pour que je quitte mon logement. Est-ce que je suis obligé d’accepter?

R: Non, vous avez un droit au maintien dans les lieux (art. 1936 C.c.Q.). Le locateur ne peut vous obliger à quitter votre logement pour n’importe quelle raison ou vous forcer à accepter un montant. Néanmoins, si vous souhaitez le faire, rien ne vous empêche de vous entendre avec votre propriétaire.

Q: Mon propriétaire veut faire des travaux majeurs et me demande de quitter. Suis-je obligé de partir?

R: Non, pour faire des travaux majeurs, votre propriétaire doit suivre une procédure particulière. Si les travaux nécessitent une évacuation, elle doit être prévue d’avance et une indemnité doit vous être remise pour que vous n’ayiez pas à engager des dépenses supplémentaires.

Réparations et entretien du logement

Q: Si mon propriétaire doit effectuer des réparations dans mon logement mais qu’il tarde à les faire, est-ce que je peux retenir le prochain loyer jusqu’à ce que les réparations soient effectuées?

R: Non. Un retard de paiement peut entraîner des conséquences sérieuses pour le locataire. Après 21 jours, le propriétaire peut ouvrir un dossier au Tribunal administratif du logement pour non-paiement de loyer, et cela peut aller jusqu’à entrainer la résiliation du bail.

Source: https://infologis.ca/saviez-vous-que/

Q: Si mon propriétaire doit effectuer des réparations dans mon logement mais qu’il tarde à les faire, est-ce que je peux les faire moi-même et retenir le coût sur mon prochain loyer?

R: Non, si le locataire souhaite faire des réparations à la place du propriétaire, il doit d’abord s’adresser au tribunal pour obtenir une autorisation (art. 1867 C.c.Q.).

Cependant, il est possible de faire des réparations en lieu et place du propriétaire sans passer par le tribunal si celles-ci sont urgentes et nécessaires et à condition que le propriétaire ait déjà été informé et n’ait pas agi en temps utile (art. 1868 C.c.Q.). Le locataire peut alors retenir ses dépenses sur son loyer. Il doit remettre toutes les pièces justificatives des dépenses engendrées au locateur.

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